第一句话就说清楚：我就是中介。公司之前主要做英语客户群体，所以之前我用英语写了一篇日本租房完全详细指南的长文，排到了r/japanresidents里面的第一名，带给了很多人帮助。现在再翻译成了中文版，也发出来。希望能帮助到大家🙇。

有问题的欢迎直接问我。顺便也在做了贡献，以及证明了专业度的基础上给自己打个广告：有租房需求欢迎找我👏。

正文：

日本租房完全详细指南

我每周都能看到一样的租房问题被反复问。

每次回答都散落在几十个帖子里——有的过时了，有的是错的，有的只说了一半。

我一直在等有人把这些东西写清楚。没人写。

我在东京做不动产中介。这篇不是某个租过一次房就跑来写攻略的人写的——这是从行业内部看到的真实情况。

这个系列我会写：

• 第一篇：真相——为什么 SUUMO 在浪费你的时间，以及这个系统到底怎么运作的
• 第二篇：费用——初期费用的完整拆解，以及怎么避免多花冤枉钱
• 第三篇：看懂房源信息——那些日语术语到底什么意思
• 第四篇：流程——怎么真正租到房子而不被坑

如果你正准备在日本找房，这就是你需要的全部信息。

如果你已经在这租过几次房了，我也能告诉你一些你大概从没听过的行业内幕——下次再租房，你至少知道自己面对的是什么。

这篇很长。你得有耐心看完——别怪我啰嗦。因为这关系到你的钱和时间，你知道得越多，省下的就越多。

第一篇：真相

第一点：大部分房子不租给外国人

这是你需要知道的第一件事。

就算你有钱、有稳定工作，就算你找到了一个真实存在的好房子——你也可能被拒绝。原因？你是外国人。

根据我这么多年来的经验，从整体比例上来说，东京市场上能租给外国人的房子大概只占所有房子的 15%。

日本是一个非常保守的社会，绝大部分房东根本不想把房子租给外国人。东京作为首都已经是全日本最开放的城市了，数字也就这样。我们尝试在山梨、北海道这些地方帮客户申请的时候，情况更差。

完全抛开种族歧视的话题不谈，从现实来看，租房市场里最容易遇到麻烦的是部分亚洲国家的人。极少数房子甚至会明确写着禁止某个国家的人入住——原因大概只能是，这个房东以前被那个国家的人坑过。

这不是歧视吗？也许是。但这就是现实。大部分房东宁愿一刀切地拒绝所有外国人，也不愿意承担他们认为的麻烦。

在这为数不多的外国人友好房源里，很大一部分属于大型企业房东。他们只在乎租金收入——或者看重入住率，好拿出一个漂亮的收益率然后尽快把整栋楼卖掉。他们根本不在乎你是哪国人。

从行业内部看

真实情况更加麻烦。日本社会还停留在 pre-internet 阶段，很多工作需要靠邮件、传真、电话来沟通，非常低效率。不动产这种传统行业尤甚。

绝大部分房源——即使是在业内平台上——根本完全不会写清楚是否允许外国人租住。

这也就意味着，你看到一个房子，想搞清楚它能不能租给外国人，唯一的办法就是由中介打电话去问。真的得一个一个打，每次还要说一大堆日式客套话。我以前绝大部分时间都浪费在打电话上。

只有少数明确做外国人生意的公司会一开始就写清楚准不准外国人租。

审查的排名体系

就算你找到了可以租给外国人的房子，还有进一步的问题——审查时，受欢迎程度大致是这样排序的：

1. 有工作且有稳定收入的永住者
2. 在大企业工作、收入稳定
3. 有工作、收入稳定
4. 正规大学或大学院的留学生
5. 专门学校的学生
6. 语言学校的留学生
7. 持求职签证（如 J-find）的人——只能出示存款，在日本没有稳定收入

所以——作为外国人在东京找到一套好公寓，真的很难。这不是你够不够努力的问题。这就是一场数字游戏，而数字不站在你这边。

第二点：租房的种类

在东京乃至整个日本，租房大致可以分为四种：

1. 普通长租（Regular Lease）

最传统、最主流的方式。你在正规市场上找到日本房东持有的房子，签订正式合约（一般是两年）。初期费用较高，房子默认没有家具。但长期来看绝对是最划算的选择。

你会和房东签订一份受法律保护的正式租约，在各种情况下都能充分保障你的权利——房东不能随意涨租，内置的设备坏了房东负责维修等等。签普通借家契約的话，你可以按同样的房租无限续约。签定期借家契約的话，续约权在房东手里。

2. Sharehouse

由专门的公司运营。他们会找一块地，用最便宜的材料（通常是木造）盖起来，或者用最低成本翻新老旧建筑，分隔成很多房间，然后出租。纯粹是利润率游戏。

你可以用相对便宜的价格住进去，但需要和陌生人共用厨房、厕所、浴室、客厅。每个人只有一个小卧室，隔音通常很差。

优点：门槛低、流程简单、拎包入住。

缺点：公共区域的卫生和室友完全看运气。长期住下来，每平方米的实际花费其实比普通租房更高。

3. 团地（公营住宅）

日本的廉租房，那种非常大型、成片、密集的居民楼。人员混杂——我有好几个客户告诉我他们的快递经常被偷。条件一般，通常离最近的车站至少走15分钟——但便宜。（见图3）

注意，如果你是学生，通常需要一次性预付一整年的房租。对有工作的人更友好。而那些刚翻新过的、性价比高的房间？秒没。竞争非常激烈。

4. 酒店式公寓（Serviced Apartments）

HMLET 这类公司。家具全部配好，不需要礼金押金，手续简单。

运作方式是：公司自己持有物业，或者整栋长租下来，再分租给不同的人。本质上是长期版的 Airbnb，不是传统长租。

虽然你可以长期住，但性价比和普通租房比起来差很多。

总结

如果你打算在日本长住，我的建议是：走最传统的普通长租。

这样你能拿到符合市场价格的房子，签订正式租约，充分保障自己的权利。

传统流程的复杂性正是把外国人推向那些替代方案的原因——而这恰恰就是商机所在。但你为了图方便而多付的溢价非常高，尤其是当你看不懂日语、不了解本地租赁市场运作方式的时候。

第三点：费用上的陋习

走普通长租，你会遇到两笔特殊费用：礼金和押金。虽然不是每个房子都有，但大多数都会涉及。

礼金

这是一个非常无理的东西。顾名思义，这笔钱是你送给房东或管理公司的「礼物」，感谢他们把房子租给你。

作为正常人你会想：我有按照市场价付钱，这是一笔合理的交易，我凭什么要"感谢"你把房子租给我？

没有为什么。这就是对租客的一种系统性收割。它存在的目的就是让你多花钱。

押金

你交的押金，绝大多数情况下不会全额退还。

• 99% 的情况下，退房时会先扣「退房清扫费」，然后才把余额退给你
• 更过分的情况叫「押金偿却」——名义上是押金，实际上根本不退

第四点：SUUMO 和 AtHome 上的房子？别太当真

你刚到东京，或者还没来，在网上问怎么租房。有人会告诉你：去 SUUMO 或者 AtHome 上自己找。

你打开网站，找到一个不错的房子——价格合理、位置好、照片漂亮。兴奋地发了询问。

然后中介回复你：「抱歉，这个房子刚刚租出去了。不过我们有其他房源可以推荐给你……」

恭喜你，你遇到了「钓鱼房源」（おとり物件）。

这不是意外，这是行业惯例。那个房子可能根本不存在，或者早就租出去了。它放在那里，就是为了让你点进去、联系他们，然后被引导到别的房子。

SUUMO 和 AtHome 本质上是广告平台——更准确地说，是日本本地中介面对日本本地人的广告平台。

• 上面的中介大多是日本的地元中介，只会说日语
• 房源不会标注是否租给外国人（就像我说的，连中介都得专门打电话去问）
• 就像我之前说的，只有 15% 的房子会租给外国人

在大部分是假房源、就算是真的也有 85% 概率不租给外国人的情况下，你在上面自己翻找，基本等于浪费时间。

唯一的用处？大致了解一下市场价格水平。

第五点：日本租房市场的结构

理解这个结构很重要，能帮你看清整个游戏是怎么玩的。

日本租房市场分四层：（见图1）

1. 房东 — 持有房产
2. 管理公司 — 替房东打理一切
3. 中介公司 — 直接对接租客
4. 租客 — 你

房东极少会直接把房子租给租客。就算有，签的合约也往往非常草率，难以受到真正的法律保护。

99% 的日本房东会把房子交给管理公司打理。管理公司负责发布广告、每任租客来去时的整理打扫修缮、以及对租客进行审查。

管理公司会收取房东一定比例的费用，然后把房源发布在业内平台上，供中介公司查看。

中介直接与租客对接，解答问题，处理所有沟通——就比如用其他的语言面对世界各地的租客。

第六点：所有中介看到的房子都一样

你可能想：那我去找那些专门做外国人生意的公司，比如 eHousing，他们网站上的房源是怎么回事？

真相是：在关东地区，有几个共享数据库——REINS、itandi BB、还有各个管理公司自己的官网。所有持牌中介都从这些系统里看房源。

换句话说，不管你找哪家中介，他们能看到的房子是一样的。

那些公司网站上的房源列表，大多是从这些平台手动抄过来的，更新不及时。你看到一个好房子，发了询问，对方一查——没了，昨天就租掉了。

好房子在东京能多快被抢走？两个小时，有时候更快。

确实，这个系统对外国人不友好。但不是没有办法。

接下来几篇我会彻底讲清楚：

• 初期费用到底怎么算，怎么省钱
• 那些日语术语到底是什么意思
• 怎么走流程，怎么避开那些坑

有违反规则的情况请帮我删除，谢谢版主🙏。之后我的剩下的经验帖子我也会用中文贴过来。希望有帮助。